住宅ローンの借り換えと繰上返済はどっちがお得?

住宅ローンの返済額を減らしたいのですが、借り換えと繰上返済ではどちらが効果大きいかを調べてみました。

住宅ローンの借り換えと繰上返済はどっちがお得?

空前の低金利時代で、住宅ローンの借り換えを検討している人も多いようです。

しかし、借り換えをするための保証料や手数料など、必要経費が用意できないってことはないですか?

住宅ローン借り換えの保証料や手数料というと、数十万円程度必要となります。

そして住宅ローンの借り換えをするには、もちろん審査が必要となります。

審査に通らなければ借り換えはできません。

そういったこともあり、手元に借り換え費用をが準備できたとしても、審査の必要がない繰り上げ返済に回す人も多いようです。

ローンの返済を早く終わらせるために、毎月少しずつでも繰り上げ返済を利用する方もいます。
 

効果の大きい繰上げ返済のやり方


繰り上げ返済はどのように利用するのが、最も効果の大きい返済方法なのでしょうか。

繰り上げ返済で一番効果が大きいタイミングは、ローン前半のまだ借入金額が大きい段階です。

利息は元金に対して返済額が決まるため、元金を減らせばそれだけ支払い利息の総額を減らすことができます。

住宅ローンの返済当初でまとめて繰り上げ返済すると、頭金を増やすのと同じくらいの効果があると言われています。

繰り上げ返済をするならばローン返済の早い時期に利用するのが一番効果的です。

しかし、借り入れ当初は子供の進学などで教育費が増えてしまうので、家計にゆとりがないことが多いです。

そんな場合は無理して繰上返済をするのではなく、毎月必要なお金は支払いつつ月5,000円~10,000円でもいいので積み立てていきましょう。

そして半年から1年である程度金額がまとまって、なおかつ返済にまわしても大丈夫なようなら繰り上げ返済を行うというようにすると無理なく返済額を減らすことができます。

毎月のやり繰りが苦しい子育ての時期に、無理をするといずれ家計が破綻してしまいます。

そうならないためにも、繰り上げ返済をして本末転倒にならないように注意しましょう。


また、繰り上げ返済が可能な場合、「返済額軽減型」ではなく「期間短縮型」を選択するようにしましょう。

期間短縮型では毎月の支払い額は減らせませんが、返済期間を減らせるため金利分の利息を負担軽減できるのでトータルで見ると支払い総額を減らす効果は大きいです。

繰り上げ返済するタイミングについては、年末よいも年始の方が効果的です。

というのも最初の10年間は住宅ローン減税を利用することができるので、年末借入残高が多い方が控除額が増えて年末調整での還付金が増えるからです。

住宅ローン減税を利用できる間は、家庭の剰余金を毎月積み立てて年明けにまとめて繰り上げ返済するのがお得でおすすめの返済方法となります。

ここ数年の低金利時代で、なおかつ日銀がマイナス金利政策を導入して金利が安くなっている時代では、繰り上げ返済よりも借り換えの方が返済額を減らす効果は大きいかもしれません。

しかし先程も言ったように、借り換え費用や再度審査を受けるなどの手続きが必要となるのでどちらがライフスタイルに無理がないか検討してみましょう。